Ипотека в криптовалюте: стоит ли свеч игра?

Ипотека — классический привычный вариант приобретения недвижимости в цивилизованном мире. Но технологии на месте не стоят: жителям США уже доступен продвинутый вариант оформления ипотеки — в криптовалюте. Финтех-стартап Milo предлагает клиентам кредитование под покупку жилья в биткоинах. И спрос есть.

Однако эксперты не разделяют энтузиазма крипто-максималистов и советуют потенциальным покупателям внимательно изучать условия таких договоров, прежде чем подписывать их. Чем вызван скепсис участников рынка недвижимости? Действительно ли услуга недостаточно проработана и таит в себе чрезмерно высокие риски для потребителей? Давайте разбираться вместе.

В чем загвоздка?

Ключевая проблема «самой первой в мире» крипто-ипотеки очевидна: владелец недвижимости, приобретенной в рамках такой услуги, не имеет возможности распоряжаться «своей» собственностью. До момента полного погашения ипотечного кредита у человека нет полного контроля над своей покупкой. 

Более того, помимо невозможности продажи/передачи такого жилья другим людям, залог за него не вернут вплоть до полного расчета по кредитным обязательствам. Еще одним не самым приятным сюрпризом для потенциальных клиентов является требование к размеру залога. Чтобы претендовать на ипотеку, необходимо владеть биткоинами на сумму, полностью перекрывающую стоимость покупки.

В Milo парируют критику заявление о том, что их услуга помогает «сохранить» биткоины до момента полного расчета по кредиту. Дескать, со временем их стоимость будет только расти, гарантируя клиентам солидную прибыль. Обычный вариант покупки лишает их такой возможности — им придется продать необходимое количество криптовалюты, чтобы купить дом или квартиру за наличные.

«Наш способ помогает потребителю оставаться инвестором в криптовалюты, накапливая доход по мере их роста. Одновременно мы предлагаем возможность покупки недвижимости», — поясняет СЕО и основатель Milo Джосоп Рупена в февральском интервью Insider.

Ради справедливости стоит отметить — сейчас время ставки ипотечных кредитов вышли на пик в сравнении с уровнем «до пандемии». А на рынке наблюдается переизбыток спроса: все доступные предложения тут же выкупаются за наличные.

По данным NAHB — Национальной ассоциации застройщиков жилья — во II полугодии 2021 года лишь 54% выставленных на продажу домов были доступны по цене семьям со средним доходом. Это самый низкий показатель с 2012 года. Средняя фиксированная ставка по 30-летней ипотеке выросла до 3,69% годовых, что значительно выше, чем годом ранее (2,68%). На все это накладывается и самый высокий за 40 лет уровень инфляции.

Сложившаяся ситуация привела к повышению средней цены продажи дома на 16% с начала 2021 года. Она достигла рекордно высоких $356 000. При этом количество предложений  по продаже жилой недвижимости сократилось на 9,1%. Только 25% новых домов проданы по цене до $300 000. Для сравнения: в 2018 году этот показатель был равен 42%. Строится явно недостаточно домов. Существующий спрос остается неудовлетворенным. А имеющиеся на рынке предложения слишком дороги для среднестатистического американца.

Поэтому крипто-ипотека для некоторых потенциальных покупателей выглядит заманчивой возможностью приобретения недвижимости. Особенно, если учесть, что за 10 лет стоимость биткоина выросла в 90 000 раз. Однако гарантировать продолжения этой тенденции не может никто. Криптовалюты по-прежнему являются инвестициями с высоким риском.

Эрин Сайкс — главный экономический советник Nest Seekers International — считает, что подобная модель кредитования вряд ли привлекательна для среднестатистического заемщика.

«Криптовалютные инвесторы, как правило, ради высоких заработков готовы идти на большой риск. Они не так эмоционально реагируют на различные колебания рынка. В то же время обычным людям больше по нраву стабильность — даже в ущерб потенциальному доходу. Я считаю, что для большинства заемщиков эта услуга останется невостребованной», — сообщила Сайкс.

Как это работает

Люди, имеющие сумму в криптовалюте, эквивалентную стоимости недвижимости, могут оформить договор ипотечного кредитования с Milo на срок до 30 лет. По аналогии с традиционной ипотекой, где в качестве залога выступают сбережения, другое имущество или инвестиционный счет, крипто-ипотека предлагает те же условия:

• фиксированная процентная ставка на весь срок кредитования;
• платежи рассчитаны на долгосрочный период;
• возможность покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынках.

После подачи потенциальным клиентом заявки на ипотеку, Milo анализирует, соответствует ли заемщик всем требованиям. Вместо оценки платежеспособности по задекларированному доходу или FICO (кредитный рейтинг) используется анализ стоимости его криптовалютного портфеля. В отличие от традиционной для США ипотеки заемщикам не придется вносить первоначальный взнос живыми деньгами. Вместо этого Milo выплачивает полную сумму продавцу, а криптовалюту заемщика передает на хранение третьей стороне.

Далее все происходит точно так, как при оформлении обычной ипотеки. Компания получает доход в процентах по кредиту, заемщик своевременно вносит платежи. В случае просрочки недвижимость изымается для реализации с целью возмещения оставшейся суммы ипотеки. Если же владелец захочет продать или подарить ипотечную недвижимость, он вначале должен полностью погасить весь долг перед Milo.

Почему крипто-ипотека не для «обычных» людей?

Хотя Milo утверждает, что является первым финучреждением, использующим практику ипотечного кредитования под залог криптовалюты, эта концепция далеко не нова. Уже несколько лет такие компании как BlockFi, Avalanche, Nexo и другие позволяют брать кредиты под залог виртуальных активов. Milo можно считать условным пионером лишь рынке ипотечного кредитования.

По словам Рупены, ранее люди, пользующиеся займами под залог криптовалюты, обязаны были постоянно рефинансировать кредиты. Возглавляемая им компания построила бизнес-модель, не требующую периодического перекредитования. Такой подход гарантирует заемщикам больший уровень стабильности:

«Мы даем им возможность не просто разбогатеть, но и приобрести недвижимость, пока их капитал растет», — говорит он.

Рупена признает — крипто-ипотека понятнее и ближе инвесторам в виртуальные активы или тем, кто не имеет большого количества вариантов «монетизировать» цифровое богатство.

«Это отличный вариант для тех, кто имеет высокую толерантность к риску, верит в дальнейшее укрепление криптовалюты, и пока не готов продавать монеты», — вторит он Эрин Сайкс.

Но для обычных граждан такой вариант покупки жилья выглядит слишком рискованным из-за волатильности. Не стоит забывать — если цена биткоина упадет, процентная ставка платежа автоматически вырастет.

«Я думаю, что люди, способные взять ипотеку на традиционных условиях благодаря наличию стабильного дохода и соответствию всем остальным критериям, определенно должны воспользоваться обычной ипотекой», — считает Рупена.

В Milo отказались публично озвучить число клиентов. Рупена согласился назвать только общую сумму выданных кредитов ($400 млн) и число потенциальных заемщиков, чьи заявки находятся на рассмотрении (7 000 человек).

Пока рано говорить о том, насколько востребована будет услуга ипотечного кредитования под залог криптовалюты в долгосрочной перспективе. Слишком волатилен рынок этого класса активов. 

Тем, кто все же решится воспользоваться услугой, стоит позаботиться о наличии «резервного» фонда. Он будет необходим, если стоимость залога сильно просядет. Чтобы не произошла автоматическая ликвидация, необходимо будет дополнить залог до необходимой суммы. 

Иными словами, сегодня сам принцип такого залога понятен, но его выгода для заемщиков и конкурентоспособность на рынке остаются неизвестными величинами. Целесообразность крипто-ипотеки определит только время.